Welche ist die richtige Immobilie für mich?

Werden Sie sich zu Beginn klar, was Ihre Wunschimmobilie ist.

Je nachdem, ob Sie eine Immobilie selbst bewohnen oder vermieten möchten stellen sich unterschiedliche Fragen.

Möchten Sie lieber in einem Haus im Grünen mit großem Garten leben oder in einer gut geschnittenen Eigentumswohnung in der Stadt mit kurzem Weg zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Events.

Ein paar Gesichtspunkte, die für Ihre Entscheidung hilfreich sein können:

Wägen Sie sorgfältig objektive und subjektive Kriterien ab.

Das Renommee, der Nimbus eines Stadtviertels können sich auch ändern. – verlieben Sie sich nicht in ein spezielles Stadtviertel, eine spezielle Gegend und vor allem auch nicht in ein spezielles Objekt.

Wir empfehlen Ihnen, folgende Kriterien zu beachten:

• Versorgung: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte in der Umgebung, Apotheke, Grundschule, weiterführende Schulen. Optimal ist eine fußläufige Erreichbarkeit innerhalb von 15 Minuten
• Infrastruktur/Verkehrsanbindung:  öffentliche Verkehrsmittel (Erreichbarkeit in maximal 15 Gehminuten), Hauptstraßen/Autobahnanschluss, Erreichbarkeit des Stadtzentrums.
• Lärm: Beispiele hierfür: Bahn/Straßenbahn, Straßenlärm, Gaststätten, Freizeit- und Sporteinrichtungen, Industrieanlagen, Werkstätten, Anlieferungen für Geschäfte, Landwirtschaft, Einrichtungen für soziale Gruppen
• Gerüche: Müll, Lebensmittel, Gaststätten, Landwirtschaft, spezielle Handwerksbetriebe
• Freizeitmöglichkeiten: Sportangebot, Restaurants, Kultur. Naherholung
• Nachbarschaft: Einrichtungen für soziale Gruppen, Plattenbauten, soziale Brennpunkte, Hochspannungsleitungen, Mobilfunkmasten, Windkraftanlagen/Windräder.
• Lichtverhältnisse: Sonneneinstrahlung; Bäume können verdunkeln und damit den Wert der Immobilie mindern.
• Liegt ein schneller DSL-Anschluss vor?
• Bebauungspläne: wie sieht die Bebauung der Zukunft vor. Dies ist v.a. für Randbezirke relevant. Fragen Sie im Bauamt der Gemeinde nach und nehmen Sie Einsicht in die Baupläne. Die Gemeinde ist verpflichtet, Auskunft zu geben, da Sie als Kaufinteressent ein berechtigtes Interesse haben. Dieses Interesse weisen Sie durch ein Ihnen vorliegendes Exposee nach.

Das Objekt selbst

Bestandsbauten

Die Qualität der Bausubstanz ist für den Laien schwer nachprüfbar. Schalten Sie einen Sachverständigen ein.

• 1950er Jahre: wegen Knappheit beim Baumaterial  wurden häufig nur schmale Außenwände errichtet.
• 1960er Jahre: viele Flachdachbauten, die jetzt hohe Sanierungskosten nach sich ziehen können; häufig unzureichende Wärmedämmung
• 1970er Jahre: häufig Verwendung von Umwelt- und Menschen-belastenden Materialien; hohe Sanierungsaufwendungen zu erwarten.
• 1980er Jahre: häufige Beton- statt Ziegelbauten
• Ab 1990er Jahre: unsachgemäße Wärmedämmung kann zu Schimmelbildung führen.

Bei Objekten mit einem Alter von mindestens dreißig Jahren, sollte für erwartete Sanierungsarbeiten mindestens ein Aufwand in Höhe von 10% des Kaufpreises zusätzlich einkalkuliert werden.

Altersgerechtheit: wir empfehlen, auch schon in jungen Jahren auf die Altersgerechtheit der Immobilie zu achten. Dazu gehören Vorrichtungen im Bad, Art der Begehbarkeit/Vermeidbarkeit von Treppen innerhalb und im Außenbereich des Anwesens sowie Barrierefreiheit (keine Schwellen). Dies ist nicht nur ein Thema für Senioren, sondern u.a. auch für junge Familien (Kinderwagen).

Wärmedämmung/Schallschutz/Feuchtigkeit (v.a. Keller): lassen Sie dies von einem sachverständigen Gutachter überprüfen. Ein gutes Zeichen für Abwesenheit von Feuchtigkeit sind Spinnennetze im Keller. Der Käufer muss sich erkundigen, ob eine Wärmedämmung notwendig ist.

Energieausweise: lassen Sie sich den Energieausweis vorlegen. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der gebrauchsorientierte Energieausweis ist wichtig, in der Praxis aber hin und wieder falsch. Üblich ist der verbrauchsorientierte Energieausweis. Dieser ist aber nicht immer aussagekräftig. Eine Prüfung durch einen Sachverständigen hilft auch hier weiter.

Bei Kauf einer Eigentumswohnung: prüfen Sie genau die Teilungserklärung. Verifizieren Sie, dass Keller und ggf. Stellplatz/Garage korrekt zugeordnet sind. Eine nachträgliche Änderung/Korrektur ist nur durch notarielle Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers der Wohnanlage möglich und damit praktisch fast unmöglich.

Lassen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zehn Jahre aushändigen und studieren Sie diese genau. Lassen Sie die Finger von der Immobilie, wenn Ihnen diese nicht ausgehändigt werden. Ein Hinweis auf Streitigkeiten in der Eigentümerversammlung kann eine lange Sitzungsdauer darstellen.

Zwangsversteigerungen: der Erwerb von Immobilien über Zwangsversteigerungen macht im allgemeinen aus unserer Sicht wenig Sinn, da Sie die Katze im Sack kaufen und eine Vorabbesichtigung in der Regel nicht möglich ist.

Neubauten

Ein wesentliches Risiko ist das Fertigstellungsrisiko (z.B. Insolvenz des Bauträgers, Terminierung, Ausufern der Kosten).

• Verhandeln Sie im Vorfeld mit mehreren Bauträgern. Unterstützen Sie Ihre Entscheidung durch Internet-Recherche. Insbesondere ist ein Blick in den elektronischen Bundesanzeiger ebundesanzeiger.de sehr hilfreich. Hier sind alle Bilanzen von Kapitalgesellschaften, was Bauträger in der Regel sind, veröffentlicht.
• Insolvenz des Bauträgers: eine Bürgschaft der Bank des Bauträgers für diesen kann hilfreich sein.
• Nicht selten liegen die tatsächlichen Kosten einer neuerrichteten Immobilie über dem ursprünglich vereinbarten Betrag. Hier spielen Wünsche/Spezifikationen eine nicht unwesentliche Rolle, die nach Vertragsabschluss auftreten. Bitte Achten Sie auf eine eindeutige Baubeschreibung, in der Praxis häufig zu wolkig ist und später steigende Kosten verursacht. Hersteller, Serie und Materialpreis sollten für jede Komponente zu Beginn eindeutig festgelegt werden.
• Leisten Sie nie eine (An-)Zahlung ohne Leistung des Bauträgers. Vorsicht bei der Abnahme. Behalten Sie 3,5% ein, solange noch Mängel zu beseitigen sind. Zahlen Sie erst dann den gesamten Betrag, wenn alle Mängel beseitigt sind (auch in den Außenanlagen).
• Terminierung: Häufig sind Immobilien nicht zum vereinbarten Fertigstellungstermin bezugsfertig. Lassen Sie sich im Vertrag die Bezugsfertigkeit zu dem vereinbarten Termin garantieren bei Vereinbarung einer Konventionalstrafe, die vom Bauträger bei Verzug zu entrichten ist. Dabei sollten Sie einen Betrag ansetzen, der Ihre zusätzlichen Kosten deckt, wenn Sie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt einziehen können. Ein Mindestbetrag von Euro 2.000.- ist u.E. angemessen. Übrigens: Vereinbaren Sie immer einen Termin hinsichtlich „Bezugsfertigkeit“. Der in der Branche gerne verwendete Begriff „schlüsselfertig“ ist in der Praxis wirkungslos.

Erstellen Sie eine Checkliste mit allen Eigenschaften, die Ihnen an Ihrer Wunschimmobilie wichtig sind.

Machen Sie keine Kompromisse, lassen Sie sich zu keinem übereilten Abschluss drängen. Denn es ist wahrscheinlich Ihre wichtigste Kaufentscheidung in Ihrem Leben.